קוראים לזה אחוזי המימון, כלומר כמה אני יכול לקבל ביחס לשווי הדירה שאני רוצה לרכוש? התשובה היא שאם אין לי דירה אני יכול לקבל עד 75% משווי הדירה שאני רוכש. אם כבר יש לי דירה ואני רוצה לרכוש עוד אחת מבלי למכור את הראשונה – אני יכול לקבל עד 50% משווי הדירה. אם אני מצהיר שאני מתכוון למכור את הדירה הנוספת – אוכל לקבל עד 70% משווי הדירה החדשה.

שפיצר וקרן שווה הן שיטות חישוב – לוח סילוקין  – לאיך המשכנתא תיפרע. לוח שפיצר – קובע שהתשלום החודשי קבוע (כל עוד אין עלייה במדד / ריבית), כל חודש מחזירים את אותו הסכום. קרן שווה – ההחזר על הקרן נשאר קבוע, אבל סך ההחזר על ההלוואה יורד כל חודש. מה עדיף לי? זאת כבר שאלה אינדיבידואלית, בשיטת קרן שווה ההחזר החודשי בהתחלה גבוה, אבל הולך ויורד לאורך חיי המשכנתא והיתרון במסלול זה הוא שבסיכומו של דבר נשלם פחות כסף לבנק (על ריביות), החיסרון הוא שהתשלומים גבוהים יותר בהתחלה. הלוח סילוקין הנפוץ יותר הוא שפיצר בגלל התשלום החודשי הקבוע.

אין מחיר שהוא קבוע בשוק. המחירים נעים בין 5 אלף ש"ח ל 10 אלף ש"ח, תלוי במורכבות העסקה ותלוי ביועץ. ישנם גם מחירים גבוהים יותר לתיקים מאוד מורכבים (או שפשוט מדובר ביועץ לא הוגן). ההמלצה היא להיפגש עם היועץ ולהתרשם ממנו באופן אישי ובכל מקרה לא לשלם מחירים שאינם הוגנים.

אז גם במקרה הזה, אין מסלול שהוא בהכרח הכי משתלם, בדרך כלל מסלול בתנאי ריבית טובים יותר יגלם סיכון גבוה יותר ולהפך. חשוב להבין שאין לנו דרך לנבא את השינויים בריבית ובמדד לאורך השנים. המסלולים ובכלל תמהיל המשכנתא צריך להיות מותאם אליך ולקחת בחשבון גם את הסיכונים בכל מסלול. יועץ טוב חייב להסביר ללקוח את היתרונות והחסרונות בכל מסלול. בשנים האחרונות מסלול הפריים הוא הכי משתלם, אך כאמור זה יכול להשתנות.

טוב, אז כמובן שאין תשובה מוחלטת לזה. חשוב להבין שיועץ המשכנתאות של הבנק – הוא עובד הבנק ודואג לאינטרס של הבנק. אז התשובה לשאלה הזו היא תלויה עד כמה אתם רוצים ללמוד את תחום המשכנתאות, להבין את המסלולים והריביות, לעבור בבנקים השונים ולעשות מו"מ על תנאי המשכנתא. אם זה מתאים לכם, תוכלו לקחת משכנתא בעצמכם ולחסוך את עלות היועץ. אם לא, אז ברור שיועץ טוב יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ומעלה, היות וזה תחום התמחותו והוא יתאים את תמהיל המשכנתא עבורכם וידע לקבל את התנאים הכי טובים בבנקים. כמובן שחשוב לבחור יועץ מקצועי ואמין.